2e pilier et 3e pilier : ce qui compte comme fonds propres
Les directives des banques demandent qu'au moins 10 % de la valeur viennent d'ailleurs que du 2e pilier. Sur un bien à 1'000'000 francs :
Épargne, titres, donation ou 3e pilier A.
Le retrait ou la mise en gage du 2e pilier peuvent couvrir cette part.
Avec Casatax, à prévoir en plus et en liquidités : voir nos frais de notaire à Genève.
Au maximum, si la valeur retenue par l'établissement correspond au prix.
Retrait LPP et 3e pilier : les règles côte à côte
Le 2e pilier passe par l'encouragement à la propriété du logement (EPL). Le 3e pilier A suit des règles proches, avec moins de contraintes.
| 2e pilier (LPP) | 3e pilier A | |
|---|---|---|
| Base légale | Art. 30b à 30g LPP et OEPL | Art. 3 et 4 OPP 3 |
| Usages admis | Acheter ou construire le logement que vous occupez, participations (coopérative), rembourser une hypothèque | Les mêmes |
| Minimum | 20'000 francs, sauf coopérative, formes similaires et avoirs auprès d'une institution de libre passage | Aucun dans l'OPP 3 ; lisez le règlement de votre fondation |
| Maximum | Jusqu'à 50 ans : tout l'avoir de libre passage. Ensuite : au plus l'avoir à 50 ans ou la moitié de l'avoir actuel, selon le plus élevé | L'avoir disponible |
| Fréquence | Tous les 5 ans | Tous les 5 ans |
| Dernier délai | 3 ans avant le droit aux prestations de vieillesse, sauf règlement plus favorable | Retrait partiel jusqu'à 5 ans avant l'âge de référence, ensuite retrait total seulement |
| Conjoint ou partenaire | Accord écrit obligatoire | Accord écrit obligatoire et, pour un retrait partiel, les deux époux inscrits au registre foncier |
| Registre foncier | Mention de la restriction du droit d'aliéner | Aucune mention prévue par l'OPP 3 |
| À la vente | Remboursement obligatoire, limité au produit de la vente | Pas de remboursement prévu par l'OPP 3 |
Retrait ou mise en gage du 2e pilier : que choisir ?
La mise en gage n'apporte pas d'argent : elle offre une garantie, et l'établissement prête davantage. Exemple avec 100'000 francs de 2e pilier sur un bien à 1'000'000 francs, et un taux hypothétique de 2 %.
| Retrait | Mise en gage | |
|---|---|---|
| Hypothèque | 800'000 francs | 900'000 francs |
| Intérêts, à 2 % | 16'000 francs par an | 18'000 francs par an |
| Intérêts au taux théorique de 5 % | 40'000 francs par an | 45'000 francs par an |
| Amortissement jusqu'aux deux tiers en 15 ans | 8'889 francs par an | Jusqu'à 15'556 francs par an, selon l'établissement |
| Impôt | Dû à la suite du versement | Aucun tant que le gage n'est pas réalisé |
| Prévoyance | Prestations réduites selon le règlement de la caisse | Maintenues tant que le gage n'est pas réalisé |
Comptez 5'000 francs d'intérêts théoriques en plus et, selon l'établissement, jusqu'à 6'667 francs d'amortissement annuel en plus : il faut 15'000 à 35'000 francs de revenu brut de plus pour rester à un tiers. Si le gage est réalisé, les règles du retrait s'appliquent (art. 331d CO). La mise en gage exige un avis écrit à la caisse et l'accord du conjoint. Vérifiez aussi ce que votre établissement accepte.
Impôt sur le retrait à Genève
Le capital est imposé à part du revenu, à un cinquième du barème (art. 38 de la loi fédérale, art. 45 de la loi genevoise). Les prestations d'une même année s'additionnent, y compris entre époux. Impôt fédéral, cantonal et communal en francs, selon le calculateur fiscal de la Confédération : barème 2026, Genève-ville, sans enfant, sans impôt d'église.
| Retrait | Personne seule | Couple marié |
|---|---|---|
| 50'000 | 1'263 | 382 |
| 100'000 | 4'125 | 2'728 |
| 150'000 | 7'570 | 5'775 |
| 200'000 | 11'447 | 9'553 |
Deux retraits de 100'000 francs sur deux années coûtent 8'250 francs à une personne seule, contre 11'447 francs en une fois. L'impôt arrive après le versement : gardez-le dans votre budget.
Exemple : un couple achète à 1'000'000 francs
Exemple théorique : couple marié, résidence principale, Casatax. Il faut réunir 200'000 francs de fonds propres et environ 26'300 francs de frais, plus l'impôt sur les retraits.
Provenance : 56'300 francs d'épargne (26'300 pour les frais, 30'000 pour les fonds propres), 70'000 francs de 3e pilier et 100'000 francs de 2e pilier. Hors 2e pilier : 30'000 + 70'000 = 100'000 francs, la règle des 10 % est tout juste respectée.
Impôt : 7'270 francs si les 170'000 francs sont retirés la même année, 3'929 francs (1'201 + 2'728) s'ils sont répartis sur deux années, si le calendrier de l'achat le permet.
Ensuite : 133'333 francs à amortir en 15 ans, et une prévoyance à reconstruire. Le 3e pilier repart de zéro, et le plafond annuel de 7'258 francs limite le rythme.
Remboursement du 2e pilier : ce qu'il faut savoir
Vous remboursez le montant perçu, dans la limite du produit de la vente (prix moins dettes hypothécaires et charges légales).
Possible jusqu'à la naissance du droit réglementaire aux prestations de vieillesse, à partir de 10'000 francs, ou le solde s'il est plus bas.
Sur demande écrite, dans les 3 ans qui suivent le remboursement. Ce dernier n'est pas déductible du revenu.
En règle générale, pas de rachat LPP facultatif tant que le retrait n'est pas remboursé (art. 79b LPP). À l'inverse, un capital issu d'un rachat ne peut être versé qu'après 3 ans.
Les points souvent oubliés
Décès et invalidité
Le retrait peut réduire ces prestations. La caisse propose une assurance complémentaire ou sert d'intermédiaire, à vos frais. Comparez avec un capital décès indépendant.
Six mois de délai
La caisse paie au plus tard 6 mois après la demande, directement au vendeur ou à l'établissement. Déposez la vôtre tôt.
Caisse en découvert
Son règlement peut limiter le montant et le moment du versement, voire le refuser pour un remboursement d'hypothèque.
Divorce
Le retrait est traité comme une prestation de libre passage et il est partagé selon les règles du divorce.
3e pilier en assurance
Un retrait peut signifier la fin de la police ou une valeur de rachat modeste. Demandez le montant exact avant de compter dessus.
Marche à suivre
Sur demande écrite, votre caisse indique le capital disponible, les réductions de prestations et l'imposition.
Fonds propres, frais, impôt et charges : notre calculateur hypothécaire donne un premier repère.
Les conditions varient selon les établissements : voir notre page hypothèque à Genève.
Accord écrit du conjoint et preuve de l'usage personnel : votre caisse et votre fondation indiquent leurs pièces.
Couverture décès et invalidité, versements au 3e pilier, et choix entre SARON et taux fixe.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales. Les règlements de votre caisse et de votre fondation peuvent préciser les conditions. Textes vérifiés le 06.11.2026.
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Voir aussi : 3e pilier à Genève · rachat LPP · amortissement de l'hypothèque
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