À quoi sert une cédule hypothécaire ?
Le Code civil (art. 842) la définit comme une créance personnelle garantie par un gage immobilier. Autrement dit, vous devez la somme personnellement, et votre bien répond de cette dette. Si le prêt n'est plus payé, le créancier peut demander la réalisation du gage, c'est-à-dire la vente forcée.
Elle ne se confond pas avec votre hypothèque. Le contrat de prêt fixe le taux, la durée et l'amortissement. Le titre fixe le montant garanti. Sauf convention contraire, les deux créances coexistent (art. 842, al. 2). Pendant la durée du prêt, la banque ou l'assurance le détient en garantie.
Tout commence chez le notaire, car l'acte constitutif doit être passé en la forme authentique, puis le gage naît par l'inscription au registre foncier (art. 799). C'est cette création qui entraîne des droits et des émoluments, et non son passage d'un établissement à un autre.
Cédule de registre ou cédule sur papier ?
La loi prévoit ces deux formes (art. 843). Ce qui change entre elles, c'est la façon de conserver et de transmettre le titre.
| Cédule de registre | Cédule sur papier | |
|---|---|---|
| Ce que c'est | Une inscription au registre foncier, sans document (art. 857) | Une inscription et un titre dressé par l'office du registre foncier (art. 860 et 861) |
| Transmission | Inscription du nouveau créancier, sur déclaration écrite de l'ancien (art. 858) | Remise du titre, avec mention du nouveau nom s'il est nominatif (art. 864) |
| Conservation | Rien à garder chez vous | Un document de valeur à mettre en lieu sûr, surtout s'il est au porteur |
| En cas de perte | Aucun titre à perdre | Annulation à demander au juge (art. 865) |
| Prêt entièrement remboursé | Transfert à votre nom, sur demande (art. 853) | Remise du titre non annulé, sur demande (art. 853) |
Un titre sur papier émis avant 2012 peut devenir une cédule de registre, sur demande écrite commune du propriétaire et des ayants droit (art. 33b du titre final). À Genève, le registre foncier ne perçoit pas d'émolument pour cette transformation.
Coût à Genève : exemple chiffré
Exemple pour une nouvelle cédule de 800'000 francs, en francs et hors débours. Avec Casatax, seul le droit d'enregistrement baisse.
| Poste | Calcul | Sans Casatax | Avec Casatax |
|---|---|---|---|
| Droit d'enregistrement | 0,65 % plus 110 centimes additionnels par franc, soit 1,365 % | 10'920 | 5'460 |
| Registre foncier | 0,085 %, radiation future comprise | 680 | 680 |
| Notaire | Tarif par tranches : 3'100 francs, plus TVA à 8,1 % | 3'351 | 3'351 |
| Total | 14'951 | 9'491 |
Sources : loi genevoise sur les droits d'enregistrement (art. 84, 85 et 8A), loi sur les centimes additionnels (art. 4), tarif du registre foncier et tarif des notaires (art. 16). Les conditions de Casatax et le coût complet d'un achat figurent sur notre page frais de notaire à Genève.
Réutiliser un titre existant : là où se joue l'économie
Le droit d'enregistrement est perçu à la création. La loi genevoise précise qu'aucun droit n'est dû à la cession d'une cédule sur laquelle il a déjà été prélevé (art. 91).
Changement de banque
Le titre passe au nouvel établissement. Pas de nouveau droit, et le registre foncier ne perçoit rien pour le changement de créancier. Voir notre guide du renouvellement d'hypothèque.
Achat d'un bien déjà grevé
Le vendeur a peut-être des titres disponibles. Sur le montant repris, le droit de 1,365 % n'est pas dû : 6'825 francs pour 500'000 francs. La reprise se négocie, et le notaire vérifie qu'elle est possible.
Besoin de plus
Si le nouveau prêt dépasse le montant existant, le registre foncier et le notaire calculent leurs émoluments sur l'augmentation seulement.
Nouveau prêt plus tard
Un titre conservé peut garantir un nouvel emprunt, jusqu'à son montant, sans repasser par la création.
Que devient la cédule après remboursement ?
Elle ne disparaît pas toute seule. Le Code civil vous laisse le choix (art. 853 et 854).
L'établissement garde en général la garantie pour son montant complet. Vous pouvez demander l'inscription d'un acompte (art. 852), mais vous réduiriez aussi ce qu'elle pourra garantir plus tard.
Cédule de registre : le créancier consent au transfert à votre nom. Cédule sur papier : il vous remet le titre non annulé. Pensez à le réclamer.
L'inscription reste en place et pourra resservir. Si vous gardez le bien, c'est souvent le choix le plus économique.
À Genève, la radiation totale est déjà comprise dans l'émolument payé à l'inscription. Un titre sur papier ne peut être radié qu'après sa cancellation ou son annulation par le juge (art. 855). Recréer 800'000 francs de garantie coûterait ensuite près de 15'000 francs.
Le notaire règle le sort de chaque titre dans l'acte : reprise par l'acheteur ou radiation.
Les erreurs à éviter
Créer sans vérifier. Avant l'acte, faites contrôler les gages déjà inscrits au registre foncier et demandez qui détient chaque titre.
Confondre deux « rangs ». Le rang d'un gage décide de l'ordre des créanciers sur le bien. Le « 2e rang » dont parlent les banques désigne la part du prêt au-dessus des deux tiers de la valeur, celle qu'il faut amortir en 15 ans.
Ranger un titre au porteur sans précaution. Il se transmet par simple remise : traitez-le comme une valeur.
Se tromper de montant. Un titre limité au strict besoin peut imposer une augmentation au prochain projet, avec de nouveaux droits. Un titre plus élevé coûte plus cher tout de suite. Le bon niveau se discute avec le notaire et l'établissement, selon vos projets de travaux.
Marche à suivre avant l'acte
Un extrait montre les gages inscrits sur le bien. Le notaire peut le consulter pour vous.
Le vendeur ou sa banque confirme leur montant et s'ils sont disponibles.
Comparez les offres sur notre page hypothèque à Genève. Le choix entre SARON et taux fixe se règle dans le contrat de prêt.
Il chiffre droits, émoluments et débours, et il indique si Casatax s'applique.
Gardez la forme du titre, son montant et le créancier inscrit : ces informations serviront à la prochaine échéance.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales. Taux vérifiés le 06.11.2026 sur les textes genevois et fédéraux : le notaire confirme le décompte de votre dossier.
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