Les quatre règles que les prêteurs vérifient en général
Ces critères viennent des directives de l'Association suisse des banquiers et de la pratique des prêteurs. Les vérifier avant les visites évite de tomber amoureux d'un bien que vous ne pourrez pas financer.
Le prêteur finance en général jusqu'à 80 % de la valeur retenue. Au moins 10 % doivent venir d'ailleurs que du 2e pilier : épargne, 3e pilier, donation. Le 2e pilier peut compléter le reste, par retrait ou mise en gage. Si le prix dépasse la valeur retenue par le prêteur, l'écart se paie avec des fonds propres hors 2e pilier.
Le prêteur calcule avec un taux théorique, souvent autour de 5 %, et non avec le taux du moment. Il y ajoute l'amortissement et environ 1 % du prix pour l'entretien. Le total ne doit en principe pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage.
La dette doit descendre aux deux tiers de la valeur du bien en 15 ans au maximum, et souvent avant la retraite. Elle se rembourse directement, ou indirectement avec un 3e pilier nanti en faveur du prêteur.
À Genève, comptez environ 2,5 % du prix en résidence principale avec Casatax, et 5,5 à 6 % sinon. Ces frais s'ajoutent aux 20 % de fonds propres.
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Ce que nous comparons pour vous
Le taux ne dit pas tout. Deux offres proches peuvent coûter très différemment sur dix ans.
Le taux réel
Taux fixe ou SARON avec sa marge : nous comparons des offres équivalentes, à la même date et pour le même montant.
Le bon prêteur
Les prêteurs n'ont pas tous les mêmes critères. Un dossier refusé chez l'un peut passer chez un autre.
Les tranches
Des échéances réparties évitent de devoir tout renouveler le même jour, au mauvais moment.
Les conditions de sortie
Pénalité en cas de vente, reprise de l'hypothèque sur un nouveau bien, frais de dossier et de changement.
L'amortissement
Direct ou indirect : l'effet sur vos impôts et sur votre trésorerie n'est pas le même.
La protection
Capital décès, assurance bâtiment : ce que le prêteur peut exiger et ce qui protège votre famille.
Taux fixe ou SARON : que choisir ?
Le bon choix dépend de votre budget, de votre marge de sécurité et de vos projets. Les deux se combinent aussi avec des tranches.
| Taux fixe | SARON | |
|---|---|---|
| Le taux | Connu d'avance pour toute la durée | SARON plus une marge, adapté à chaque période |
| Votre budget | Stable et facile à planifier | Varie avec les taux du marché |
| Si les taux baissent | Vous n'en profitez pas avant l'échéance | Votre charge baisse |
| Si les taux montent | Vous êtes protégé jusqu'à l'échéance | Votre charge augmente |
| Sortie avant le terme | Pénalité en général | Souvent plus souple, selon le contrat |
Les repères du moment sont sur notre page taux hypothécaires, tirés des statistiques de la Banque nationale suisse.
Acheter à Genève : Casatax, notaire et cédule
Casatax allège les droits d'enregistrement si le bien devient votre résidence principale pendant au moins 3 ans et si son prix ne dépasse pas 1'394'928 francs (seuil 2026). Les droits liés à la constitution de l'hypothèque sont alors réduits de moitié. La déclaration d'affectation doit parvenir à l'administration fiscale dans les 2 ans qui suivent la signature de l'acte.
Le notaire reçoit l'acte de vente et l'acte de garantie, puis fait inscrire la transaction au registre foncier. La cédule hypothécaire est le titre de gage qui garantit le prêt. Elle survit en général au remboursement partiel et peut resservir pour un nouveau prêt, jusqu'à son montant.
Pour aller plus loin : les 5 règles du financement expliquées avec un exemple et la liste des documents à préparer.
Comment se passe votre demande
Le formulaire en ligne affiche tout de suite une première estimation de faisabilité.
Nous vérifions avec vous les pièces utiles, pour éviter les allers-retours avec les prêteurs.
Le dossier part chez les prêteurs adaptés à votre situation, puis nous comparons les réponses ligne par ligne.
Vous restez libre : aucune obligation d'accepter une offre.
Nous coordonnons le prêteur et le notaire jusqu'à la signature.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales : les conditions exactes dépendent de chaque contrat.
Quel financement pour votre projet ?
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Voir aussi : renouveler son hypothèque · taux hypothécaires · 3e pilier
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