Immobilier
Acheter à Genève : les 5 règles d'or du financement hypothécaire
Avant de tomber amoureux d'un appartement, sachez ce que la banque regardera. Cinq règles décident de votre capacité d'achat — les voici, sans jargon, avec un exemple chiffré.
Règle n°1 — 20 % de fonds propres, dont 10 % « en dur »
La banque finance au maximum 80 % du prix d'une résidence principale. Les 20 % restants viennent de vous — avec une subtilité qui surprend beaucoup d'acheteurs : au moins 10 % doivent être des fonds « durs », c'est-à-dire hors 2ᵉ pilier : épargne, titres, 3ᵉ pilier, donation ou avance d'hoirie. Le retrait ou la mise en gage de votre LPP ne peut couvrir que la seconde moitié.
Bon à savoir : le 3ᵉ pilier A compte comme fonds durs — épargner pour la retraite et pour l'achat, c'est le même geste, fiscalement déduit.
Règle n°2 — La tenue des charges : le test des 33 %
La banque ne calcule pas avec le taux du moment, mais avec un taux théorique d'environ 5 % — pour vérifier que vous tiendrez le choc si les taux remontent. À cela s'ajoutent 1 % du prix en frais d'entretien et l'amortissement obligatoire. Le total ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus bruts.
Exemple pour un bien à 1'000'000 francs
- Fonds propres : 200'000 (dont min. 100'000 hors LPP) → hypothèque de 800'000
- Intérêt théorique 5 % × 800'000 = 40'000.–/an
- Entretien 1 % × 1'000'000 = 10'000.–/an
- Amortissement (voir règle n°3) ≈ 10'000.–/an
Total 60'000.–/an → il faut environ 180'000 francs de revenus bruts du ménage. Voilà pourquoi le calcul se fait AVANT les visites.
Testez votre propre situation en 2 minutes avec notre simulateur de faisabilité — les mêmes règles que les banques, en direct.
Règle n°3 — Amortir le « 2ᵉ rang » en 15 ans
La part de dette qui dépasse les deux tiers de la valeur du bien doit être remboursée en 15 ans au maximum (et avant la retraite). Deux façons de le faire :
- Amortissement direct : vous remboursez la banque — la dette baisse, mais vos impôts montent (moins d'intérêts déductibles, dette fiscalement réduite).
- Amortissement indirect via le 3ᵉ pilier : vous versez sur un 3a nanti en faveur de la banque — la dette reste déductible, les versements aussi, et le capital rembourse d'un coup à l'échéance. À Genève, c'est très souvent la solution gagnante.
Règle n°4 — Ne signez jamais la première offre
Banques, assurances, caisses de pension : tous prêtent, et leurs conditions varient fortement pour un même dossier — sur 10 ans, 0,2 % d'écart sur 800'000 francs, c'est 16'000 francs. La négociation porte aussi sur la structure (tranches, durées), les conditions de sortie et l'amortissement. En tant que courtiers, nous mettons les prêteurs en concurrence avec un dossier solide — c'est notre métier, et ça ne vous coûte rien.
Règle n°5 — Pensez au jour d'après
Un financement solide résiste aussi aux accidents de la vie. Deux vérifications avant de signer :
- Décès ou invalidité : si un revenu disparaît, la banque recalcule la tenue des charges — le conjoint survivant peut être contraint de vendre. Un capital décès à hauteur de la dette protège le logement familial.
- La retraite : les revenus baissent, les règles restent — anticipez l'amortissement et la structure des tranches dès 50 ans.
Et n'oubliez pas l'assurance bâtiment : à Genève, elle se souscrit sur le marché privé et votre banque l'exigera au transfert de propriété.
Prêt à faire vos comptes ?
Notre simulateur applique ces cinq règles à votre situation réelle — fonds propres, revenus, charges — et vous dit immédiatement où vous en êtes. Et pour le jour J, notre check-list des documents hypothécaires vous évitera les allers-retours avec la banque.