Vendre un appartement ou sa maison à Genève : les étapes
Un prix réaliste part d'une estimation immobilière fondée sur des ventes comparables, pas sur des annonces.
Impôt, pénalité de l'hypothèque, 2e pilier à rembourser, reprise de la réduction Casatax si vous vendez avant la fin des 3 ans d'occupation : faites ce calcul avant de signer un mandat.
Réunissez les documents listés plus bas.
Si vous le souhaitez, un courtier partenaire prépare le dossier, diffuse l'annonce et gère les visites.
La vente n'est valable que par acte authentique. Le notaire met de côté la part d'impôt sur le prix de vente.
L'administration vous invite ensuite à déclarer la vente en ligne. C'est obligatoire dans tous les cas.
Impôt sur le bénéfice immobilier (IBGI) à Genève : le barème
Le bénéfice d'une vente est soumis à l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI). Pour un particulier, le taux baisse avec la durée de possession, selon le barème publié par le canton.
| Durée de possession | Taux sur le gain |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| Au moins 2 ans | 40 % |
| Au moins 4 ans | 30 % |
| Au moins 6 ans | 20 % |
| Au moins 8 ans | 15 % |
| Au moins 10 ans | 10 % |
| Au moins 25 ans | 2 % (depuis le 1er janvier 2025) |
La durée court de l'inscription de l'achat au registre foncier jusqu'à la vente. Donation et succession ont leurs propres règles.
Exemple chiffré : la vente d'un appartement à Genève
Le gain se calcule sur le prix de vente, moins les honoraires de courtage et le coût d'achat. Exemple inventé pour illustrer le calcul.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 1'300'000 francs |
| Honoraires de courtage | - 30'000 francs |
| Prix d'achat | - 900'000 francs |
| Droits d'enregistrement payés à l'achat | - 27'000 francs |
| Travaux à plus-value | - 60'000 francs |
| Gain imposable | 283'000 francs |
| Impôt après 9 ans de possession (15 %) | 42'450 francs |
| Impôt après 10 ans de possession (10 %) | 28'300 francs |
Quelques mois d'attente peuvent changer le palier : ici, 14'150 francs d'écart. L'entretien courant ne compte pas : seuls les travaux à plus-value réduisent le gain.
Remboursement de l'hypothèque et pénalité
Le prêt est en général remboursé sur le prix de vente, avec le concours du notaire, qui règle aussi le sort de la cédule hypothécaire. Reste le coût de sortie. Sur un taux fixe résilié avant l'échéance, la banque ou l'assurance demande en général une pénalité qui compense sa perte. Elle dépend du montant, de la durée restante et de l'écart entre le taux du contrat et celui auquel l'établissement replace l'argent. La méthode figure dans votre contrat.
Exemple simplifié : 500'000 francs, 3 ans restants, écart de 0,8 point, soit 500'000 x 0,8 % x 3 = 12'000 francs. Sur un SARON, la sortie est souvent plus souple, selon le contrat.
Trois pistes à étudier avant de signer : vendre près de l'échéance, transférer le prêt sur votre prochain bien, ou le faire reprendre par l'acheteur si l'établissement l'accepte. Voir aussi renouveler son hypothèque et, si vous rachetez, acheter un appartement à Genève.
Remploi et 2e pilier : ce qui suit la vente
Le remploi
Si vous rachetez une résidence principale en Suisse dans les 5 ans, l'impôt est différé sur la somme réinvestie. Il redevient dû si vous revendez ou louez le nouveau bien. Conditions sur ge.ch.
Le 2e pilier retiré pour acheter
Selon l'Office fédéral des assurances sociales, la vente oblige à le rembourser, sauf réinvestissement dans un nouveau logement dans les 2 ans. Voir 2e et 3e pilier et immobilier.
L'impôt payé sur ce retrait
À Genève, il est remboursé sans intérêt, en proportion du montant rendu à la caisse. Ce n'est pas possible pour un retrait du 3e pilier A.
L'argent consigné
Le notaire garde la part d'impôt jusqu'au bordereau. Ne comptez pas sur cette somme sans avoir vérifié le remploi avec lui.
Les délais à connaître
Aucune loi ne fixe la durée d'une vente : elle dépend du prix, du dossier, du financement de l'acheteur et du notaire. Ces délais-là, en revanche, sont fixés par les textes.
| Délai | Ce qu'il change |
|---|---|
| 2, 4, 6, 8, 10 et 25 ans | Paliers de l'IBGI |
| 5 ans | Pour racheter une résidence principale en remploi |
| 2 ans | Pour réinvestir un versement anticipé du 2e pilier sans le rembourser |
| 10 ans | Contrôle du prix d'un logement en PPE en zone de développement |
| 60 jours | Pour le Conseil d'État, dès le dépôt de l'acte, si un droit de préemption existe |
Documents et vérifications avant la mise en vente
Pour tous les biens
Extrait du registre foncier, plans, photos, acte d'achat, factures de travaux, contrat de prêt.
En PPE
Décompte de charges, budget, règlement, procès-verbaux, fonds de rénovation.
Logement de la famille
Une personne mariée ne peut pas le vendre sans le consentement exprès de son conjoint (art. 169 CC).
Appartement loué
La vente d'un appartement jusque-là loué peut exiger une autorisation cantonale, à demander avant de conclure (art. 39 LDTR).
Zone de développement
Pendant le contrôle, la revente se fait au prix maximum autorisé par l'office cantonal du logement (OCLPF).
Maison ou terrain
Sur une parcelle en zone de développement pouvant accueillir des logements, avisez le Conseil d'État et la commune au plus tard au dépôt de l'acte (art. 4 LGL).
Les erreurs à éviter
Fixer le prix d'après les annonces : elles disent ce que le vendeur espère, pas ce que l'acheteur a payé. Signer sans lire le contrat de prêt : la pénalité peut peser lourd. Perdre les factures : sans elles, vos travaux à plus-value ne réduisent pas le gain. Oublier le 2e pilier : son remboursement compte dans le budget de votre prochain logement.
Notre rôle : le financement et la suite, avec des courtiers partenaires
Nous ne sommes pas une agence immobilière. Pour estimer et vendre, nous collaborons avec des courtiers immobiliers partenaires à Genève, présentés sur notre page immobilier. De notre côté, nous regardons avec vous votre hypothèque à Genève, le financement du prochain achat et, avec notre conseiller fiscal à Genève, les impôts de la vente.
La mise en relation ne vous coûte rien. Vous convenez directement du mandat et des honoraires avec le courtier, et vous restez libre de votre choix.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales et datent du 06.11.2026. L'administration fiscale, le notaire et votre contrat de prêt confirment ce qui s'applique à votre dossier.
Combien vous restera-t-il après la vente ?
Décrivez votre bien : un courtier partenaire l'estime, et nous regardons avec vous l'hypothèque et la suite.
Voir aussi : estimation immobilière · acheter à Genève · valeur locative
Financer et acheter un bien à Genève
Nous comparons les banques et les assureurs pour votre hypothèque à Genève. Pour acheter, vendre ou estimer, nous collaborons avec des courtiers immobiliers partenaires.