Frais de notaire pour un achat immobilier à Genève : exemple chiffré
Résidence principale à 1'000'000 francs, nouvelle cédule de 800'000 francs, acte signé en 2026. Montants en francs, hors débours du notaire (extraits, copies).
| Poste | Calcul | Avec Casatax | Sans Casatax |
|---|---|---|---|
| Droits sur la vente | 3 % du prix, moins 20'924 francs avec Casatax | 9'076 | 30'000 |
| Droit sur l'acte hypothécaire | 1,365 % de 800'000 francs, moitié avec Casatax | 5'460 | 10'920 |
| Registre foncier, propriété | 0,21 % du prix | 2'100 | 2'100 |
| Registre foncier, gage | 0,085 % de 800'000 francs | 680 | 680 |
| Notaire, acte de vente | Tarif par tranches | 5'200 | 5'200 |
| Notaire, acte hypothécaire | Tarif par tranches | 3'100 | 3'100 |
| TVA sur le notaire | 8,1 % | 672 | 672 |
| Total | En pourcentage du prix : 2,6 % et 5,3 % | 26'288 | 52'672 |
Repère hors débours : de 2,2 % (800'000 francs) à 3,1 % (1'394'928 francs) avec Casatax, environ 5,3 % sans. Pour un budget, gardez une marge pour les débours. Le décompte réel varie avec le prix et le montant de la cédule : le notaire vous le chiffre avant l'acte.
Les frais d'acquisition selon le prix
Même calcul, avec une hypothèque à 80 % entièrement garantie par une nouvelle cédule. Casatax retire un montant fixe : son effet en pourcentage est plus fort sur les prix bas.
| Prix du bien | Hypothèque | Avec Casatax | Sans Casatax |
|---|---|---|---|
| 800'000 | 640'000 | 17'257 (2,2 %) | 42'549 (5,3 %) |
| 1'000'000 | 800'000 | 26'288 (2,6 %) | 52'672 (5,3 %) |
| 1'200'000 | 960'000 | 35'212 (2,9 %) | 62'688 (5,2 %) |
| 1'394'928 | 1'115'942 | 43'909 (3,1 %) | 72'450 (5,2 %) |
| 1'500'000 | 1'200'000 | Hors seuil | 77'711 (5,2 %) |
Droits d'enregistrement, droits de mutation, registre foncier : qui reçoit quoi
« Droits de mutation » et « droits d'enregistrement » désignent ici la même chose : l'impôt genevois perçu sur la vente.
Calculés sur le prix, sans centimes additionnels (art. 33 et 49 de la loi genevoise). La loi les met à la charge du nouveau propriétaire (art. 163).
0,65 %, plus 110 centimes additionnels par franc. Il touche la création du gage : une cédule hypothécaire déjà taxée et simplement cédée n'en paie pas une deuxième fois (art. 91).
Le premier taux sur le prix, 40'000 francs au maximum. Le second sur le gage, 20'000 francs au maximum. Ce tarif du registre foncier s'applique depuis le 24 avril 2024.
Pour la vente : 7 ‰ jusqu'à 200'000 francs, 6 ‰ jusqu'à 400'000, 4,5 ‰ jusqu'à 800'000, 4 ‰ jusqu'à 1 million, 3,5 ‰ jusqu'à 1,5 million. L'acte hypothécaire suit son propre barème. Dans notre exemple, le notaire représente environ 9'000 francs, TVA comprise.
Casatax : les conditions à respecter
Casatax est le nom courant de la réduction prévue à l'art. 8A de la loi genevoise. Les montants sont indexés chaque année : ceux de 2026 s'appliquent depuis le 1er mars 2026.
C'est un seuil, pas une franchise. Dépasser ce prix d'un franc fait perdre toute la réduction, soit environ 28'500 francs avec un financement à 80 %.
Les droits sur la vente baissent de 20'924 francs. Ceux sur l'acte hypothécaire sont réduits de moitié, centimes additionnels compris.
Vous devez occuper le logement de façon continue pendant 3 ans. Une résidence secondaire ou un bien acheté pour être loué n'y donne pas droit.
La déclaration d'affectation effective doit parvenir à l'administration fiscale dans les 2 ans qui suivent la signature. Il en faut une par acquéreur, avec une attestation de résidence de l'Office cantonal de la population et un justificatif d'emménagement.
Sans preuve, ou si vous quittez le logement trop tôt, le solde des droits non perçus est immédiatement réclamé. La loi prévoit une exception en cas de décès.
Ce qu'il faut prévoir, et ce qui peut alléger la note
Le tarif et les droits sont fixés par des textes. Votre marge se trouve donc surtout dans la préparation.
Des liquidités en plus des 20 %
Dans notre exemple, il faut réunir 226'288 francs avec Casatax : 200'000 de fonds propres et 26'288 de frais. Testez votre budget avec notre calculateur hypothécaire.
Une cédule déjà existante
Si le vendeur peut céder un titre, le droit n'est pas dû sur ce montant : 6'825 francs de moins pour 500'000 francs, ou environ 3'400 francs avec Casatax. Cela se négocie avant l'acte.
Le 2e et le 3e pilier
Ils peuvent compléter vos fonds propres, mais le versement part en général au vendeur ou à l'établissement. Gardez des liquidités pour les frais, et prévoyez l'impôt sur le retrait.
Un achat sur plan
Si un contrat d'entreprise est lié à la vente, la construction restant à faire peut être taxée à 1 % au lieu de 3 % (art. 83). Pour Casatax, le seuil compte le terrain et les contrats d'entreprise, et le droit sur ces contrats n'est pas réduit. Demandez un décompte spécifique.
Une provision avant l'acte
Le notaire répond du paiement des droits (art. 161) : il demande en général une provision. Prévoyez la somme à temps.
Les frais après l'achat
L'assurance bâtiment et le déménagement ne figurent pas dans ce décompte.
Les erreurs à éviter
Budgéter 20 % seulement. Les frais s'ajoutent aux fonds propres. Le prix d'une annonce ne les comprend pas.
Oublier la déclaration. Sans elle, Casatax est repris même si vous habitez bien le logement. Notez l'échéance le jour de la signature.
Viser le seuil sans le vérifier. Un bien annoncé juste au-dessus de 1'394'928 francs coûte bien plus cher qu'un bien juste en dessous. Le seuil étant indexé, demandez au notaire lequel s'applique à la date de votre acte.
Marche à suivre
Regardez si le prix passe sous le seuil et si vous occuperez vraiment le bien.
Droits, émoluments, débours, TVA, cédules créées ou reprises. Coordonnez-le avec votre hypothèque à Genève.
La date de signature fait partir le délai de 2 ans indiqué par l'administration fiscale.
Une par acquéreur, avec les pièces demandées. Un dossier incomplet n'est pas traité et une reprise de droits est notifiée.
Si un départ se profile, faites chiffrer la reprise avant de décider.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales. Montants vérifiés le 06.11.2026 sur les textes genevois : le notaire établit le décompte de votre dossier.
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Voir aussi : cédule hypothécaire · 2e et 3e pilier pour acheter · calculateur hypothécaire
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