Estimation d'un bien immobilier : ce qu'elle dit, et ce qu'elle ne dit pas
L'objectif est la valeur vénale, aussi appelée valeur de marché. Les directives de l'Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA, la définissent comme le prix prévisible pouvant être obtenu sur un an, dans des conditions normales et avec le libre jeu de l'offre et de la demande.
Deux biens voisins peuvent donc valoir des montants très différents. C'est pourquoi nous ne publions pas de prix au mètre carré : un chiffre moyen ne dit rien de votre étage, de vos charges ou de vos travaux. Pour situer le marché, l'Office cantonal de la statistique publie chaque année les transactions immobilières du canton.
Les trois méthodes pour estimer un bien
Selon le bien, une méthode domine ou plusieurs se combinent. Un bon rapport explique laquelle il retient, et pourquoi.
| Méthode | Principe | Surtout pour | Limite |
|---|---|---|---|
| Comparaison | Compare le bien à des ventes récentes semblables, souvent avec un modèle statistique dit hédoniste | Appartements en PPE, villas courantes | Il faut de vraies ventes comparables, pas des annonces |
| Rendement | Divise les loyers nets durables par un taux de capitalisation | Immeubles locatifs | Très sensible au taux choisi et aux loyers admis |
| Valeur intrinsèque | Additionne le terrain, le bâtiment après vétusté et les aménagements | Villas atypiques, bien sans comparable | Ce qu'un bien a coûté n'est pas ce qu'un acheteur paiera |
Valeur de rendement et valeur intrinsèque : deux exemples
Chiffres d'école pour comprendre le calcul. Ce ne sont pas des prix du marché genevois.
| Exemple | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Immeuble, taux de 4,5 % | 90'000 francs de loyers nets / 4,5 % | 2'000'000 francs |
| Le même, taux de 4 % | 90'000 francs de loyers nets / 4 % | 2'250'000 francs |
| Villa | Terrain 900'000 + bâtiment à neuf 800'000 - vétusté de 30 % (240'000) + aménagements 40'000 | 1'500'000 francs |
Un demi-point sur le taux déplace ici le résultat de 250'000 francs : demandez toujours quel taux a été retenu, et pourquoi.
Prix, valeur vénale, valeur retenue par la banque : la différence
Quatre montants circulent pour un même bien. Les confondre coûte cher, surtout au moment du financement.
| Montant | Ce que c'est | À retenir |
|---|---|---|
| Prix de vente | Ce que vendeur et acheteur signent chez le notaire | Il peut s'écarter de l'estimation, dans les deux sens |
| Valeur vénale | Le prix prévisible en un an, dans des conditions normales | C'est ce que vise l'estimation |
| Valeur de nantissement | Celle que retient la banque ou l'assurance pour le prêt | Pour un achat, le plus bas du prix et de la valeur de marché |
| Valeur fiscale | La base de l'impôt sur la fortune | À l'achat, le prix payé ; pour un bien occupé, 4 % de moins par année continue, jusqu'à 40 %. Certaines villas et PPE sont indexées chaque année. |
Exemple : prix de 1'300'000 francs, valeur retenue de 1'200'000. Avec un financement à 80 %, le prêt est de 960'000 francs. Il faut 340'000 francs d'apport au lieu de 260'000, dont au moins 220'000 hors 2e pilier au lieu de 130'000, plus les frais. Vérifiez la faisabilité avec le calculateur hypothécaire.
Ce qui fait varier l'estimation à Genève
La loi fiscale genevoise (art. 50 LIPP) cite le coût de construction, la vétusté, l'ancienneté, les nuisances, la situation, les servitudes et les prix de biens semblables. S'y ajoutent des règles propres au canton.
Situation et nuisances
Vue, ensoleillement, bruit de l'aéroport ou d'une route : ces critères pèsent aussi dans le calcul de la valeur locative.
État et travaux
Une rénovation ne se retrouve pas toujours franc pour franc dans le prix. Rassemblez les factures et les dates.
Charges de PPE
Charges élevées, fonds de rénovation faible ou gros travaux votés : l'acheteur en tiendra compte.
Zone de développement
Pendant les 10 ans du contrôle, le prix de revente est plafonné par l'office cantonal du logement. La valeur de marché libre ne s'applique pas.
Bien loué
Un locataire en place et la LDTR genevoise (art. 39) peuvent limiter la vente et le cercle des acheteurs.
Servitudes et droits
Droit de passage, usage exclusif d'un jardin, droit de préemption : lisez l'extrait du registre foncier.
Estimer son bien : la marche à suivre
Extrait du registre foncier, plans, photos, dernier décompte de charges en PPE, factures de travaux.
Vendre, refinancer, partager lors d'une succession ou d'un divorce : le besoin dicte la forme. Une procédure peut demander un rapport écrit d'expert.
Un courtier partenaire visite le bien et le compare au marché. Demandez à l'avance si cette prestation est facturée.
Méthode, ventes de référence, fourchette. Sans ces éléments, le chiffre ne prouve rien.
Vendre à Genève, garder, ou revoir votre hypothèque : calculez ce qui vous resterait après l'impôt.
Les erreurs à éviter
Prendre une annonce pour une vente : le prix affiché n'est pas le prix payé. Se fier à la valeur fiscale : avec l'abattement, elle peut être très éloignée du marché. Choisir le chiffre le plus élevé : un prix trop haut peut allonger la vente et affaiblir votre position. Oublier la banque de l'acheteur : si elle retient moins que le prix, l'acheteur doit combler l'écart, comme expliqué sur notre page acheter un appartement à Genève.
Notre rôle : le financement, avec des courtiers partenaires
Nous ne sommes pas une agence immobilière ni un bureau d'expertise. Notre métier principal est le financement. L'estimation est établie avec des courtiers immobiliers partenaires à Genève, présentés sur notre page immobilier. Nous regardons ensuite avec vous la banque, l'assurance et les impôts.
La mise en relation ne vous coûte rien. Vous convenez directement du mandat et des honoraires avec le courtier, et vous restez libre de votre choix.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales et datent du 06.11.2026. Une estimation dépend de chaque bien et ne garantit pas un prix de vente.
Que vaut votre bien aujourd'hui ?
Décrivez-le : un courtier partenaire l'estime, et nous regardons avec vous le financement et les impôts.
Voir aussi : vendre à Genève · acheter à Genève · frais de notaire et Casatax
Financer et acheter un bien à Genève
Nous comparons les banques et les assureurs pour votre hypothèque à Genève. Pour acheter, vendre ou estimer, nous collaborons avec des courtiers immobiliers partenaires.