Amortissement de l'hypothèque : la règle des deux tiers en 15 ans
Les directives de l'Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA comme standard minimal, demandent de ramener la dette aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au maximum. La part du prêt au-dessus de ce seuil est ce que les banques appellent le 2e rang.
L'amortissement doit être linéaire. Il commence au plus tard 12 mois après le versement du prêt s'il est direct, et au plus tard à la fin de l'année suivant le versement s'il est indirect. Beaucoup d'établissements demandent aussi d'avoir terminé avant la retraite : à 55 ans, la durée peut donc tomber à une dizaine d'années.
Une fois aux deux tiers, ces directives n'imposent plus rien. L'établissement peut toutefois demander davantage, par exemple si le calcul des charges ne passe plus à la retraite. Les assurances et les caisses de pension fixent aussi leurs propres conditions.
Combien amortir chaque année ?
Exemples en francs, avec 20 % de fonds propres, en supposant que le prix correspond à la valeur retenue par l'établissement.
| Prix du bien | Hypothèque | Deux tiers de la valeur | 2e rang à amortir | Par an sur 15 ans |
|---|---|---|---|---|
| 800'000 | 640'000 | 533'333 | 106'667 | 7'111 |
| 1'000'000 | 800'000 | 666'667 | 133'333 | 8'889 |
| 1'200'000 | 960'000 | 800'000 | 160'000 | 10'667 |
En 2026, le 3e pilier A est plafonné à 7'258 francs par an pour une personne affiliée à une caisse de pension. À 1 million, une seule personne ne peut donc pas tout amortir par ce biais : il faut deux 3e piliers dans le couple ou une part directe. Testez votre cas avec notre calculateur hypothécaire.
Amortissement direct ou indirect : les différences
| Direct | Indirect | |
|---|---|---|
| Comment | Vous remboursez l'établissement chaque année | Vous versez sur un 3e pilier ou une assurance vie mis en gage, puis le capital rembourse la dette à l'échéance |
| La dette | Baisse chaque année | Reste stable jusqu'au remboursement |
| Les intérêts | Baissent peu à peu | Restent au même niveau |
| Le revenu imposable | Aucune déduction pour l'amortissement | Versements au 3e pilier A déductibles, jusqu'au plafond |
| La fortune imposable | La dette baisse | La dette reste, et le 3e pilier n'est pas imposé avant d'être exigible |
| L'argent versé | Une économie d'intérêts, sans risque de placement | Un capital bloqué, avec un risque de marché s'il est placé en titres |
| Changement de banque | Rien de particulier | La mise en gage doit suivre |
Exemple chiffré simplifié sur 15 ans
Couple marié à Genève-ville, bien à 1'000'000 francs, hypothèque de 800'000 francs, 8'889 francs par an pendant 15 ans. Hypothèses choisies pour l'exemple : taux de 2 % constant (ce n'est pas un taux du moment), taux marginal d'impôt de 30 %, 3e pilier sans rendement. Impôt au retrait tiré du calculateur fiscal fédéral (barème 2026, sans impôt d'église).
| En francs, sur 15 ans | Direct | Indirect |
|---|---|---|
| Dette à la fin, 3e pilier affecté | 666'667 | 666'667 |
| Intérêts payés | 221'333 | 240'000 |
| Économie d'impôt sur les versements | 0 | - 40'000 |
| Impôt au retrait du capital | 0 | 4'693 |
| Coût net, intérêts non déductibles | 221'333 | 204'693 |
| Coût net si les intérêts restaient déductibles | 154'933 | 132'693 |
L'écart d'environ 16'600 francs vient de la déduction du 3e pilier. Si vous alimentez de toute façon un 3e pilier sans le mettre en gage, cet avantage n'entre plus dans la comparaison : amortir en plus directement économise alors 18'667 francs d'intérêts, pour un effort annuel plus élevé. Cet exemple ignore l'impôt sur la fortune, la valeur locative, les variations de taux et le rendement.
Effet sur les impôts : ce qui change en 2029
Jusqu'à fin 2028, vous déclarez la valeur locative et vous déduisez les intérêts de la dette ainsi que les frais d'entretien. Garder une dette plus haute réduit donc votre revenu imposable.
Dès le 1er janvier 2029, date fixée par le Conseil fédéral, la valeur locative d'un logement occupé par son propriétaire disparaît. Les frais d'entretien ne sont plus déductibles. Les intérêts ne le restent qu'en proportion des biens loués ou affermés, avec une déduction limitée dans le temps et en montant pour une première acquisition. Notre page valeur locative détaille la réforme.
Ce que cette décision ne touche pas : la déduction des versements au 3e pilier A. L'argument « garder la dette pour déduire les intérêts » perd donc l'essentiel de son poids, et celui du 3e pilier demeure. Si votre calcul date d'avant cette réforme, refaites-le.
Amortissement avec le 3e pilier : les points à vérifier
La forme du placement
Compte, titres ou assurance : le rendement, les frais et la souplesse diffèrent. Voir notre page 3e pilier à Genève.
Le décès ou l'invalidité
Si un revenu disparaît, les versements peuvent s'arrêter alors que la dette reste entière. Un capital décès protège le logement familial.
L'impôt au retrait
Le capital est imposé à part. Dans notre exemple, deux retraits de 66'667 francs sur deux années coûteraient 2'106 francs au lieu de 4'693. Le calendrier compte.
L'échéance
Le retrait pour rembourser une hypothèque n'est possible que tous les cinq ans. Alignez-le sur la fin d'une tranche pour éviter une pénalité.
La liquidité
Le capital est bloqué et mis en gage. Gardez une réserve séparée pour les imprévus.
Le changement d'établissement
Au renouvellement de l'hypothèque, vérifiez que la mise en gage peut suivre, et à quelles conditions.
Marche à suivre
Hypothèque moins deux tiers de la valeur, divisé par 15 ou par les années jusqu'à la retraite si c'est moins.
Une réserve de sécurité passe avant l'optimisation fiscale. Gardez aussi de quoi supporter une hausse : voir SARON ou taux fixe.
Votre taux marginal, votre taux d'intérêt et le 3e pilier que vous verseriez de toute façon.
Leurs conditions d'amortissement diffèrent. Nous les comparons sur notre page hypothèque à Genève, avec les taux du moment pour repère.
Salaire, enfants, retraite, fiscalité : le bon choix d'aujourd'hui ne le sera pas forcément dans 5 ans.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales et ne remplacent pas un calcul personnel. Les conditions exactes dépendent de chaque contrat.
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Voir aussi : 2e et 3e pilier pour acheter · 3e pilier à Genève · calculateur hypothécaire
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