Hypothèque fixe, hypothèque SARON ou taux variable : les différences
| Hypothèque fixe | Hypothèque SARON | Taux variable classique | |
|---|---|---|---|
| Le calcul | Fixé à la signature pour toute la durée | SARON composé plus une marge, en général recalculé chaque trimestre | Fixé et adapté par l'établissement, selon le marché |
| La durée | Choisie au départ, par exemple 2, 5 ou 10 ans | Un contrat-cadre, souvent de 2 à 5 ans | Indéterminée |
| Votre charge | Connue d'avance | Connue à la fin de chaque période | Peut changer en cours de route |
| En cas de hausse | Protégé jusqu'à l'échéance | Hausse à la période suivante | Hausse selon l'établissement |
| En cas de baisse | Aucun effet avant l'échéance | Baisse, en général jusqu'à la marge | Baisse selon l'établissement |
| La sortie | Pénalité en général | Selon le contrat : préavis, parfois indemnité | Sur préavis, souvent de quelques mois |
Ce choix ne change en général pas votre capacité d'achat : pour tester vos charges, la banque utilise un taux théorique, souvent autour de 5 %, quel que soit le produit. Les autres critères sont sur notre page hypothèque à Genève.
Taux SARON et marge : le calcul
Le taux SARON (Swiss Average Rate Overnight) est un taux du marché monétaire suisse, calculé chaque jour. La Banque nationale suisse cherche à maintenir ces taux à court terme près de son taux directeur : une décision de sa part se répercute donc vite sur une hypothèque SARON.
Votre taux égale le SARON composé plus la marge. Le SARON composé résume les taux observés sur la période, le plus souvent un trimestre. Les intérêts se calculent donc après coup, et votre facture change d'un trimestre à l'autre.
La marge est la part propre à l'établissement. Elle reste en principe fixe pendant le contrat-cadre, et c'est elle qu'il faut négocier : sur 800'000 francs, 0,10 point de marge représente 800 francs par an. Beaucoup de contrats comptent un SARON négatif à 0 % : vous payez alors la marge seule. Pour les niveaux du moment, consultez notre page taux hypothécaires, alimentée par les données de la BNS.
Exemple de calcul sur 10 ans, avec des taux hypothétiques
Hypothèque de 800'000 francs, sans amortissement. Tous les taux de ce tableau sont inventés pour l'exercice : ce ne sont ni des taux du moment, ni une prévision. Fixe à 10 ans : 2,00 %, soit 16'000 francs par an et 160'000 francs sur 10 ans. Marge SARON : 0,90 %.
| Scénario de SARON | Vous payez | Intérêts sur 10 ans | Écart avec le fixe |
|---|---|---|---|
| Stable à 0,50 % | 1,40 % | 112'000 | 48'000 de moins |
| Stable à 1,10 % | 2,00 % | 160'000 | Égalité |
| Par paliers : 0,50 % pendant 3 ans, 1,50 % pendant 4 ans, 2,50 % pendant 3 ans | 1,40 %, puis 2,40 %, puis 3,40 % | 192'000 | 32'000 de plus |
| Hausse rapide : 0,50 % la première année, puis 3,00 % | 1,40 %, puis 3,90 % | 292'000 | 132'000 de plus |
Deux lectures utiles. Le point d'égalité se trouve en retirant la marge au fixe : 2,00 moins 0,90, soit un SARON moyen de 1,10 %. Et chaque point de hausse coûte 8'000 francs par an sur 800'000 francs. Dans le dernier scénario, la charge passe de 11'200 à 31'200 francs par an, soit 2'600 francs par mois, avant amortissement et entretien.
Comment choisir selon votre situation
Ces repères ne remplacent pas un calcul, mais ils partent de votre budget plutôt que d'une prévision de taux.
Budget serré
Si une hausse de 2 points vous obligerait à puiser dans vos réserves ou à vendre, le fixe est en général plus adapté.
Réserve solide
Une réserve capable d'absorber plusieurs années de hausse rend le SARON envisageable. Testez vos chiffres avec notre calculateur hypothécaire.
Vente possible
Si vous pensez vendre ou déménager, un long fixe peut coûter cher à quitter. Un fixe court ou un SARON laisse plus de liberté, selon le contrat.
Retraite proche
Les revenus vont baisser et la banque recalcule les charges. Une charge stable aide à planifier, et l'amortissement se prépare en même temps.
Échéance à venir
Comparez à la même date et pour le même montant. Notre guide du renouvellement d'hypothèque donne le calendrier.
Une conviction sur les taux
Elle peut orienter une part du prêt, pas la totalité. Si vous vous trompez, c'est votre budget qui encaisse l'écart.
Tranches : combiner au lieu de trancher
Une hypothèque peut être découpée en tranches, chacune avec son taux et sa durée. Exemple pour 800'000 francs :
Le socle du budget : cette part ne bouge pas pendant 10 ans.
Une échéance intermédiaire, pour réévaluer sans tout renégocier.
La part souple : une hausse de 1 point coûte 2'000 francs par an, au lieu de 8'000 francs si tout était en SARON.
Le revers : des échéances différentes compliquent un changement de banque, car la cédule hypothécaire reste en général auprès d'un seul établissement. Demandez aussi le montant minimum par tranche.
Pénalité de sortie : comment elle se calcule
Quitter une hypothèque fixe avant son terme coûte en général une indemnité. Le principe : le montant remboursé, multiplié par l'écart entre votre taux et le taux auquel l'établissement peut replacer l'argent, multiplié par la durée restante, plus d'éventuels frais. La méthode exacte dépend du contrat : faites-la préciser avant de signer.
Exemple avec des taux hypothétiques : 600'000 francs à 2,00 %, taux de replacement de 1,25 %, 4 ans restants. Cela donne 600'000 x 0,75 % x 4, soit 18'000 francs. Plus l'échéance est loin et plus les taux ont baissé depuis la signature, plus l'addition monte.
Le SARON n'est pas toujours libre pour autant. Beaucoup de contrats-cadres imposent une durée et un préavis, et une sortie anticipée peut aussi entraîner une indemnité. Le passage à un taux fixe dans le même établissement est souvent possible, parfois avec une durée minimale ou des frais. En cas de vente, demandez si l'hypothèque peut être reprise sur votre nouveau bien ou par l'acheteur.
Les erreurs à éviter
Comparer des offres à des dates différentes. Une offre fixe bouge d'une semaine à l'autre : seule une comparaison le même jour a du sens.
Regarder seulement le premier trimestre du SARON. Le test utile est le budget avec 2 ou 3 points de plus, pas le premier trimestre.
Oublier la fin du contrat-cadre. La marge n'est garantie que jusque-là : elle se renégocie ensuite.
Tout placer à la même échéance. Vous dépendez alors entièrement du niveau des taux ce jour-là. À l'inverse, trop de dates différentes réduisent votre liberté.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales : les conditions exactes dépendent de chaque contrat. Les taux des exemples sont hypothétiques.
SARON, fixe ou un mélange des deux ?
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Voir aussi : taux hypothécaires · renouveler son hypothèque · calculateur hypothécaire
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