Les étapes de l'achat d'un bien immobilier à Genève
Fonds propres, frais et revenu : faites le calcul avec notre calculateur hypothécaire avant la première visite.
Comparer plusieurs banques et assureurs pour votre hypothèque à Genève vous donne un montant fiable avant de faire une offre.
Seul, ou avec un courtier immobilier partenaire.
Registre foncier, servitudes, documents de PPE, zone de développement, logement loué ou libre.
La vente n'est valable que par acte authentique. Le notaire fait ensuite inscrire la transaction au registre foncier. Le prêt repose sur une cédule hypothécaire.
Déclaration Casatax dans les 2 ans, questionnaire de valeur locative l'année de l'achat, assurance bâtiment et protection de votre famille.
Quel budget pour acheter à Genève ?
Exemple pour un appartement à 1'200'000 francs, acheté comme résidence principale. Les critères varient selon les établissements.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Fonds propres | 20 % du prix, dont au moins 10 % hors 2e pilier | 240'000 francs, dont 120'000 hors 2e pilier |
| Frais d'acquisition | Environ 2,9 % avec Casatax, 5,2 % sinon, hors débours | Environ 35'200 francs, ou 62'700 francs |
| Hypothèque | 80 % du prix | 960'000 francs |
| Intérêts théoriques | 5 % de l'hypothèque | 48'000 francs par an |
| Amortissement | Dette ramenée aux deux tiers (800'000 francs) en 15 ans | Environ 10'700 francs par an |
| Entretien | Environ 1 % du prix | 12'000 francs par an |
| Revenu brut nécessaire | Environ 70'700 francs de charges, pour un tiers du revenu | Environ 214'000 francs par an |
Casatax suppose un prix d'au plus 1'394'928 francs (seuil 2026) et une résidence principale pendant au moins 3 ans : voir frais de notaire et Casatax. Pour réunir les fonds propres, voir 2e et 3e pilier pour acheter.
Acheter en PPE : ce qu'il faut lire avant de signer
En propriété par étages (PPE), vous achetez un logement et une part des parties communes, exprimée en millièmes. Vous reprenez aussi les décisions et les travaux de la copropriété.
Les procès-verbaux
Lisez ceux des dernières assemblées : travaux votés ou repoussés, litiges, retards de paiement.
Le fonds de rénovation
La loi ne l'impose pas, et le Conseil fédéral a écarté cette obligation dans son message du 13 mai 2026 ; le projet, pas encore en vigueur, prévoit une action en justice pour obtenir un fonds. Comparez son montant aux travaux à venir.
Les charges
Demandez le dernier décompte et le budget : ils s'ajoutent à votre hypothèque.
Le règlement
Location, usage des locaux, places de parc, jardin : ce qui est permis ou interdit.
Les assurances
Voir qui couvre quoi sur notre page assurance bâtiment en PPE.
Acheter une maison à Genève : ce qui change
Sans copropriété, chaque réparation repose sur vous : gardez une réserve en plus de vos fonds propres. Si le prix dépasse le seuil de Casatax, comptez environ 5,2 % de frais hors débours, soit environ 78'000 francs sur 1'500'000 francs avec une nouvelle cédule de 1'200'000 francs.
Contrôlez au registre foncier les servitudes et les droits de passage, et vérifiez la zone. Sur une parcelle en zone de développement pouvant accueillir des logements, l'État et les communes disposent d'un droit de préemption (art. 3 LGL). Le Conseil d'État a 60 jours dès le dépôt de l'acte pour se prononcer. L'acquéreur évincé est remboursé de ses frais.
Zone de développement genevoise et contrôle des prix
Les logements neufs vendus en PPE en zone de développement suivent des règles propres, publiées par le canton de Genève.
Prix contrôlé
L'État contrôle les prix de vente pendant 10 ans, à compter de la date moyenne d'entrée des premiers propriétaires.
Obligation d'habiter
Depuis novembre 2016, chaque nouveau propriétaire doit occuper le logement pendant tout le contrôle. La location est interdite, sauf dérogation pour juste motif.
Sanction
L'office cantonal du logement (OCLPF) vérifie. L'amende peut atteindre 20 % du prix de revient du logement.
Revente
Pendant ces 10 ans, le prix maximum est autorisé par l'OCLPF : prix d'achat, frais de notaire et travaux à plus-value admis, indexés.
Ces logements ne conviennent donc pas à un placement locatif.
Étranger ou frontalier : acheter un bien immobilier en Suisse
La Lex Koller limite les achats par les personnes à l'étranger. Le permis et le domicile comptent autant que la nationalité. Résumé d'après l'Office fédéral de la justice.
| Votre situation | Ce que prévoit le droit en vigueur |
|---|---|
| Suisse, y compris double national, où que vous viviez | Non concerné. |
| UE ou AELE domicilié en Suisse, ou autre pays avec permis C valable | Non concerné : vous n'êtes pas une personne à l'étranger. |
| Autre pays, permis B, domicilié à Genève | Résidence principale sans autorisation, à votre domicile légal et effectif. Un seul logement, à habiter vous-même, sans le louer. |
| Frontalier UE ou AELE (permis G) | Résidence secondaire sans autorisation dans la région de votre lieu de travail, en votre nom et sans la louer. Un logement de vacances ou un placement reste soumis à autorisation. |
| Domicilié à l'étranger, hors de ces cas | Autorisation nécessaire, accordée seulement dans des cas limités. |
Le droit peut changer : le Conseil fédéral a mis en consultation, du 15 avril au 15 juillet 2026, un durcissement de la loi qui soumettrait à autorisation l'achat de logements par les ressortissants hors UE et AELE. Il n'est pas en vigueur au 06.11.2026. À Genève, l'autorité compétente est le Département des institutions et du numérique.
Les erreurs à éviter
Oublier les frais
Ils s'ajoutent aux 20 % de fonds propres : jusqu'à environ 62'700 francs dans notre exemple.
Confondre prix et valeur
La banque ou l'assurance retient le plus bas du prix et de la valeur de marché. L'écart se paie hors 2e pilier : voir estimation immobilière à Genève.
Retirer le 2e pilier sans comparer
Un retrait réduit vos prestations de prévoyance et il est imposé. Comparez-le à une mise en gage.
Acheter loué sans vérifier
À Genève, la vente d'un appartement jusque-là loué peut exiger une autorisation (art. 39 LDTR). Faites-le contrôler avant de signer.
Négliger l'impôt
La valeur locative disparaît en 2029, et la déduction des intérêts presque entièrement avec elle.
Notre rôle : le financement, avec des courtiers partenaires
Nous ne sommes pas une agence immobilière. Notre métier principal est le financement : nous comparons les banques et les assureurs jusqu'à l'acte. Pour la recherche et les visites, nous collaborons avec des courtiers immobiliers partenaires à Genève, présentés sur notre page immobilier.
La mise en relation ne vous coûte rien. Vous convenez directement du mandat et des honoraires avec le courtier, et vous restez libre de votre choix.
Questions fréquentes
Ces informations sont générales et datent du 06.11.2026. Le notaire et les autorités confirment ce qui s'applique à votre dossier.
Votre budget d'abord, votre appartement ensuite
Décrivez votre recherche : nous vérifions le financement et vous présentons un courtier partenaire si vous le souhaitez.
Voir aussi : hypothèque à Genève · vendre un bien à Genève · frais de notaire et Casatax
Financer et acheter un bien à Genève
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